MODIFICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y LA L.E.C. EN MATERIA DE DESAHUCIOS

MODIFICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y LA L.E.C. EN MATERIA DE DESAHUCIOS

El pasado día 5 de Junio se ha publicado en el BOE la Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas por la que se produce una modificación sustancial de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en materia de desahucios.

En este sentido, las principales novedades introducidas en nuestra legislación son:

a) Sometimiento de los contratos de arrendamiento a la voluntad de las partes de manera prioritaria (Excepción hecha de las normas consideradas como imperativas por la propia Ley).

b) Se introduce la posibilidad de someter la resolución de conflictos a mediación o arbitraje.

c) Se autoriza que una dirección de correo electrónico sea válidad a efectos de comunicaciones siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia de la remisión y recepción íntegra.

d) Quedan excluidos de la aplicación de la Ley los arrendamientos de vivienda con fines turísticos.

e) Se obliga a la inscripción en el registro de la propiedad del contrato de arrendamiento para que el contrato tenga efectos frente a terceros.

f) La prórroga obligatoria del contrato a voluntad del inquilino se reduce de 5 a 3 años.

g) Se puede recuperar el inmueble por necesidades del arrendador sitranscurrido el primer año surge tal necesidad sin necesidad de su previsión expresa en contrato.Si el arrendador no usare la vivienda para los fines de necesidad que obligan a la resolución del contrato, el arrendatario podrá a su elección, ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 3 años más o ser indemnizado en una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta un máximo de tres.

h) La tácita reconducción del contrato o prórroga tácita se reduce de 3 años a 1 año. Dicha prórroga de hasta 3 años y de tácita reconducción será oponible a terceros adquirentes siempre que el contrato se halle inscrito en el registro de la propiedad.

i) Por el arrendatario se podrá desistir del contrato siempre que haya permanecido en vigor seis meses, debiendo indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

j) Si se resuelven los derechos del arrendador (por las causas previstas en el art. 13 de la LAU), el arrendamiento se extingue, salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad (y si no estuviera inscrito el contrato se estará a la duración del art. 9).

k) El adquirente de la finca quedará subrogado en los derechos del arrendador si el arrendamiento se hallare inscrito. Si no estuviera inscrito se estará a lo dispuesto en el art. 1571 del Cc y en tal caso, el arrendatario podrá quedarse en el inmueble durante 3 meses más.

l) En casos de nulidad, separación o divorcio el cónyuge no arrendatario al que se le atribuya el uso de la vivienda será considerado como titular del contrato.

m) En caso de fallecimiento del arrendatario no procederá la subrogación en el contrato si el mismo duró más de 3 años.

n) Se puede sustituir la obligación de pago de renta (durante un plazo determinado) por la obligación del arrendatario de ralizar obras de reforma y/o rehabilitación del inmueble.

ñ) La renta se actualizará conforme el sistema pactado por las partes y en su defecto por la variación ocurrida en el IPC.

o) Se podrá elevar la renta por mejoras una vez transcurridos 3 años de duración del arrendamiento, al igual que durante los 3 primeros años solo podrán incrementarse los gastos generales y de servicios individuales si hay acuerdo entre las partes.

p) Respecto de las obras del arrendatario, éste no podrá realizarlas si provocan riesgo para la estabilidad o seguridad de la vivienda, so pena de resolver de pleno derecho el contrato.

q) El arrendatario podrá realizar obras para adecuar la vivienda a sus necesidades si fuere discapacitado o mayor de setenta años.

r) Cabe renuncia al derecho de adquisición preferente.

s) Los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad podrán ser resueltos de por falta de pago tras el requerimiento de pago notarial o judicial.

t) La fianza no se actualizará durante los 3 primeros años de vigencia del contrato.