NUEVA LEY DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCION A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS

NUEVA LEY DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCION A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS

El pasado día 15 de mayo de 2013 se ha publicado en el BOE la Ley 1/2013 por la que se refuerza la protección a los deudores hipotecarios y se ordena una reestructuración de las deudas hipotecarias y se establece un alquiler social.

Es de destacar en esta norma que en su artículo 1 se ordena que hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de la Ley, no procederá el lanzamiento (desahucio) cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el propio artículo 1.

Estas personas/colectivos son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

Además de estar dentro de los anteriores supuestos, las circunstancias económicas que han de concurrir son las siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Además de esta gran novedad, los cambios afectan a distintas normas, como la Ley Hipotecaria o la Ley del Mercado Hipotecario, pero las modificaciones de mayor calado se centran en la reforma del proceso de ejecución, en especial por la introducción en la Ley de Enjuiciamiento Civil del carácter abusivo de las cláusulas contractuales como nueva causa de oposición a la ejecución, recogiendo la doctrina comunitaria del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas y la muy reciente doctrina del Tribunal Supremo.

Dentro de las MEJORAS EN LA REGULACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO, la Ley establece:

  • La limitación a treinta años del plazo máximo de concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual.
  • Limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero.
  • El refuerzo de la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito y así se obliga a las entidades de crédito a aceptar cualquier tasación homologada aportada por un cliente, se limita la presencia de las entidades de crédito en el accionariado de las sociedades de tasación mediante la reducción del 25 % al 10 % del porcentaje que otorga el carácter de representación significativa y se faculta al Consejo de Consumidores y Usuarios para requerir al Banco de España a que inicie procedimiento sancionador contra una tasadora.
  • El refuerzo de las garantías del deudor en el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria, mediante la introducción de las siguientes novedades
    • El establecimiento de un tipo mínimo para la venta extrajudicial de los bienes hipotecados (no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación).
    • El establecimiento de la facultad del notario de advertir a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva.
    • La suspensión de la venta extrajudicial por la impugnación judicial de dicha venta por existir cláusulas contractuales abusivas.
    • La subasta on line, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Por último y en este campo, se establecen una serie de medidas de prudencia financiera mediante el refuerzo de las obligaciones de información respecto a cláusulas especialmente complejas en la comercialización de los préstamos hipotecarios, como las cláusulas suelo, cláusulas de hipotecas multidivisa, swaps de intereses, exigiendo su aceptación por expresión manuscrita.

 

Como MEJORAS EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA se encuentran:

  • Imposibilidad de reclamar las cuotas del deudor, hasta que no se hubieran producido tres impagos (antes era suficiente un único impago).
  • Imposibilidad de que la tasación que se utilice en la subasta sea inferior al 75 % del valor en que se tasó el inmueble en el momento de la escritura.
  • Inspección del bien hipotecado con anterioridad a la subasta por parte de los interesados y la reducción de la deuda hipotecaria en caso de colaboración en la inspección y en la subasta.
  • Reducción del requisito temporal mínimo entre las liberaciones del bien de la subasta por parte del deudor.
  • Limitación del importe de las costas exigibles al ejecutado en caso de pago (no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva).
  • Facilitación del acceso de postores a los procesos de subasta, disminuyendo el aval necesario para pujar del 20 % al 5 % del valor de tasación del bien.
  • Ampliación del plazo de veinte a cuarenta días, para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
  • Elevación del 60 % al 70 % del valor de tasación por el que el acreedor puede adjudicarse la vivienda habitual del deudor en caso de que la subasta quede desierta.
  • Introducción de regla de imputación de pagos (en el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución más los intereses y costas devengados durante la ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.
  • Condonación parcial del pago de la deuda remanente y la participación del deudor en la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada, cuando tras la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual se inicia la ejecución dineraria ordinaria, posibilitando que el juez correspondiente tenga potestad para:

a) Condonar la deuda si el deudor paga el 65 % del total en el quinto año desde la adjudicación del bien incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago, o si paga el 80 % del total en el décimo año.

b) Exigir que el 50 % de la plusvalía obtenida reduzca la deuda, en el caso de que la entidad se adjudicara el bien y en el plazo de diez años obtuviera una plusvalía por su venta.

Por último conviene destacar que por la norma se produce la modificación de los umbrales, para que se incorporen más personas a la fase de reestructuración de la deuda, elevando los límites de los préstamos hipotecarios a los que se podrá aplicar, incorpora la posibilidad de que el deudor proponga un plan de refinanciación a la entidad y la flexibilización de la posibilidad de carencia y definición de plan de refinanciación inviable. Se ordena la moderación del interés de demora aplicable en caso de impago del alquiler tras la dación en pago del 20 % al 10 %

En fin, la norma prevé la creación de un fondo social de viviendas de alquiler con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban para personas que hubieren sido desalojadas de sus viviendas habituales con ocasión del impago de un préstamo hipotecario.